Ako postupovať pri rozhodnutí obnoviť bytový dom:

Zvolať schôdzu vlastníkov bytov a rozhodnúť sa, čo by sme chceli obnovovať - rozsah prác, odsúhlasiť investičný zámer nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov.

Na schôdzi zvoliť komisiu a jej členov z radu vlastníkov, ktorých by vlastníci bytov splnomocnili, aby rozhodovali o výbere projektanta, stavebného dozoru a zhotoviteľa obnovy bytového domu a splnomocniť správcu alebo predsedu spoločenstva k podaniu stavebného konania alebo ohlásenia stavby.

Výber projektanta treba klásť dôraz na výber projektanta, aby niečo nezanedbal pri tvorbe projektu, čo by mohlo viesť k nedostatkom, ktoré sa budú prejavovať chybami a predraženiu realizácie diela. Projektant by mal spraviť obhliadku domu, posúdiť prítomnosť systémových porúch, preveriť rozmery domu, stav jednotlivých konštrukcií a určiť spolu s komisiou vlastníkov technické riešenie pre daný dom. Komisia by mala požadovať projekt pre realizáciu.

Projektová dokumentácia by mala obsahovať:

  • situáciu
  • pôdorysy suterénu, prízemia, typického podlažia, strechy (skutkový a navrhovaný stav)
  • pohľady, rez, detaily (skutkový a navrhovaný stav)
  • technickú správu
  • statický posudok
  • technickú správu protipožiarnej bezpečnosti stavieb
  • odstránenie systémových porúch (ak sú prítomné na uvedenej stavbe)
  • odborný posudok, evidenčný list
  • výkaz výmer
  • projektové energetické hodnotenie budovy

Ak je projektová dokumentácia úspešne spracovaná môžeme požiadať príslušný stavebný úrad o schválenie v zmysle stavebného zákona. Žiadosť o stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby podáva za vlastníkov bytov splnomocnený správca alebo predseda spoločenstva prípadne iná osoba, ktorú vlastníci splnomocnili.

Členovia komisie pristúpia k výberu stavebného dozora a zhotoviteľa obnovy bytového domu. Výber stavebného dozora je pre vlastníkov dôležitý, nakoľko bude zastupovať záujmy vlastníkov a vlastníci ho budú platiť. Výber zhotoviteľa obnovy. Komisia osloví potenciálnych zhotoviteľov k vypracovaniu cenových ponúk - rozpočtu. Poskytne zhotoviteľom slepý výkaz výmer a projektovú dokumentáciu elektronicky alebo v písomnej forme a určí termín dodania cenových ponúk v zalepených obálkach. K otváraniu obálok prizve komisia nezávislého stavebného dozora, prípadne inú kvalifikovanú osobu, ktorá porovná cenové ponuky a vyhodnotí ich. Pri výbere zhotoviteľa je potrebné prihliadať nie len na cenu, ale najmä na referencie, kvalitu práce, skúsenosti, rozsah oprávnení uchádzača, kvalitu spracovania cenových ponúk, záručný a pozáručný servis, kvalitu materiálov obsiahnutých v cenovej ponuke, bonusy (záber verejného priestranstva, energetický certifikát a iné) a záruky. Je to investícia, ktorú budú vlastníci splácať väčšinou 15, 20 alebo 25 rokov.

Vlastníci majú možnosť výberu z troch zdrojov financovania:

  1. Štátny fond rozvoja bývania /ŠFRB/momentálne najvýhodnejší úver na Slovensku (výška úrokovej sadzby sa pohybuje od 0 % - 3 %) ak je kombinácia viac typov obnovy úroková sadzba sa ponižuje na 0%, splatnosť 20 rokov, výška úveru je 75% obstarávacieho nákladu a 25% dofinancujú vlastníci z vlastných alebo iných zdrojov. Žiadosti sa podávajú v príslušnom roku najlepšie v prvý možný termín v januári, ktorý určí ŠFRB, aby mali veľkú pravdepodobnosť úspechu pridelenia podpory, nakoľko rozpočet finančných prostriedkov ŠFRB je limitovaný (podmienky platné pre rok 2014)
  2. Komerčné zdroje
    • Stavebné sporenie
    • Bankové úvery
  3. Vlastné zdroje - finančné prostriedky vo fonde, prevádzky, údržby a opráv.

Členovia komisie vyberú projektanta, stavebný dozor a zhotoviteľa a dohodnú sa na najvýhodnejšom financovaní celého investičného zámeru.

Následne oznamom a pozvánkou zvolajú schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, kde pozvú všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Odsúhlasiť všetky body žiadosti o úver musia minimálne 2/3 všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ak sa schôdze nezúčastní potrebný počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov je možnosť vyhlásiť písomné hlasovanie podľa zákona č.182/1993 ZZ.

  • prezenčnú listinu
  • bytový dom ulicu, pop. číslo, miesto a hodinu konania schôdze
  • počet bytov a nebytových priestorov v bytovom dome
  • počet hlasujúcich - za, proti, nehlasoval
  • zapisovateľa, overovateľa, predsedajúceho schôdze
  • program schôdze
  • jednotlivé uznesenia:
    • vyhlásenie predsedajúceho schôdze (pri písomnom hlasovaní osoby, ktorá podpisuje zápisnicu z vyhodnotenia písomného hlasovania), že hlasovanie vlastníkov bytov a NP bolo uskutočnené v súlade so zákonom č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a NP v znení neskorších predpisov.

v ktorej sa jasne dohodnú práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Doporučujeme členom komisie, aby pred podpísaním ZoD správcom alebo predsedom spoločenstva taktiež odsúhlasili znenie ZoD.

Správca alebo predseda SVB podá žiadosť o pridelenie úveru ak úver schvália a uvoľnia finančné prostriedky, je možné začať s realizáciou.

Po ukončení diela nasleduje preberacie konanie - odovzdanie diela a následne kolaudácia. Zhotoviteľ doloží: všetky certifikáty použitých materiálov, potvrdenie o likvidácií odpadu, zakreslí zmeny do projektu tzv. skutočného vyhotovenia, odstráni všetky nedostatky, odovzdá protokol o odovzdaní a prevzatí diela, revízne správy, odovzdá certifikát energetickej hospodárnosti budovy (ak sa zmluvne zaviazal, že ho doloží). Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia aj s potrebnými dokladmi a zaplatením správneho poplatku podáva na miestnom stavebnom úrade správca alebo predseda SVB ak vlastníci nesplnomocnia niekoho iného.


V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať